生前交換で非課税化
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固定資産交換を生前に済ませて相続税取得費加算を有利に適用
生前交換で非課税化
相続＆譲渡…取得費あり
〈「相続税」の申告期限から3年内に相続財産である土地を売却した場合、譲渡益からその土地に払った相続税額を差し引くことができる〉…という、『相続税の取得費加算』があります。「譲渡税」の《非課税枠》とも言える特例です。
土地を山ほど持っている、《大地主の子》であるＡさん。親が死亡したら、相続税額は1億円になります。
さて、「相続税」1億円をどうやって払おうか…これが、Ａさんの悩みです。
相続財産の売却…非課税枠あり
Ａさんの親の相続財産が土地のみの場合、『取得費』となる金額(譲渡税の非課税枠)は、1億円です。ただし、《非課税枠》が発生するのは、「相続税」の対象…親から《相続した土地》を売却したときだけです。
悩んだ末に、Ａさんは…〈親から相続する土地を温存したままで「相続税」を払おう〉…と、決意しました。《相続した土地》ではなく、Ａさんの所有地を1億円で売却するのです。
固有土地の売却…もれなく課税
親の『相続』の後、Ａさんは、自分の土地を1億円で売却します。Ａさんの固有土地は相続財産ではないので、《非課税枠》はありません。売却益の1億円全部が、「譲渡税」の課税対象になります。
相続土地を守り、「譲渡税」の《非課税枠》を選ばなかったＡさん…失敗したか？
Ａさんの固有土地を売却した場合でも、《非課税枠》を使える方策はナイのっ？！
…ありました。所得税法に、『固定資産の交換』という特例が…。
第三の選択…固定資産の交換
甲さん所有の1億円の土地と、乙さん所有の1億円の土地との間に、『交換契約』があります。『交換契約』…税務では、〈甲は乙に1億円で所有地を売却。甲は乙の所有地を1億円で購入。〉‥と、別々の取引と考えるのが原則です。したがって、実態は《交換契約》なのですが…《二つの売買取引》として、「譲渡税」が課税されます。
ところが、一定の要件を満たす場合は、譲渡課税がありません。〈譲渡は無かったコトにしてやる〉‥と、いうワケです。…これが、『固定資産の交換』の特例なのです。
交換で取得費加算
Ａさんは、親の『相続』が起こる前に、『固定資産の交換』をしておけば良いのです。
親が所有している土地の中から1億円の土地を選んで、その土地とＡさんの固有土地(同じく1億円)との『交換契約』をします。〈親子間では、この特例は使えない〉‥など、無体なコトは言われません。要件を満たせば、ＯＫです。
所有期間の制限などが、特例が適用される《要件》となっています。長年所有している土地間の『交換契約』であれば、要件を満たす場合が多いでしょう。
交換で非課税枠入手
『固定資産の交換』によって、Ａさんの固有土地は…「譲渡税」を課税されることなく《親所有の土地》になりました。(不動産取得税・登録免許税は、課税されますが‥)
…そして、親の『相続』が発生します。
『交換契約』の前、Ａさんの固有土地であった親所有の土地は…《相続財産》であり、「相続税」の課税対象となります。
相続財産の売却…非課税枠あり
親の『相続』の後、Ａさんが相続財産である土地を売却したときは、譲渡益(1億円)からその土地に払った相続税額(1億円)を差し引くことができます。こうして、「譲渡税」の《非課税枠》を、合法的に活用することができました。
Ａさんの場合は「1億円」ですが、同価値の『交換契約』…都合よく、同価値の土地が転がってるワケないのが実情です。でも、〈同価値じゃなきゃ、交換できないよぅ〜〉‥と、諦めるのは早い！分筆や共有持分で計算すれば、同価値の土地があるでしょう。
交換で二次相続対策
『相続』が起こる順序は…《父親の次に母親》‥が、一般的かと思われます。
最初(父親)の相続時には、母親の相続(二次相続)まで考慮する余裕はありません。先祖代々受け継いできた土地を、母と子(Ａさん)でサクサクッ‥と、分割してしまいます。
『二次相続』では…最初の相続時に相続財産であった土地は、《Ａさんの固有土地》になっています。さらに母親の固有土地を『相続』して、「相続税」を納税しなければなりません。さて、「相続税」をどうやって払おうか…。
悩みが《振り出しに戻る》前…二次相続が起こらないうちに、『交換契約』をしておきましょう！
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