昔の買戻し不動産…不動産値上がり時代の相続税対策…「買戻し特約」への反省

買戻し特約・考案背景

バブル前、「路線価」は、公示価格の50％程度でした。それが現在では、80％相当になっています。

昔ほどではないにせよ、小規模宅地評価減特例等まで使えば、実際の相続税課税は、かなり下がるのが事実です。

不動産価格が急騰すると、評価との格差が拡大するのです。不動産を《取得した形》にすると、『相続税対策』になりそうですね。そこで、失敗しないように昔のバブル期の教訓です。

買戻し特約・実施要領

(1)父が、銀行から10億円を借りる。

(2)10億円で賃貸物件の不動産を購入すると同時に、売主業者と「買戻し特約」を締結する。

(3)父の死亡により、相続発生。

(4)10億円は『土地建物』として低く評価され(例えば5億円)、相続税が軽減する。

(5)買主側の請求を受けた売主業者が、不動産を10億円で買い戻す。

「買い戻し特約」の契約書や念書は、税務署に発見されないよう、隠しておきます。税務調査で見つかると、〈土地建物ではなく10億円の債権である〉‥と指摘される可能性があります。

買戻し特約・実行不能

昔はこのような《買戻し特約プラン》がかなり見受けられました。

…売主が、〈不動産価格の上昇は継続する〉‥と考えたため成立していました。値上がりするのが分かっていれば、〈買い戻し請求はしないはず〉‥と思ったわけです。

ところが、現実は…不動産が、暴落しました。売主業者は、破綻します。「買戻し特約」は、ホゴになりました。多くの場合、買主側までもが破綻したのです。

買戻し特約・絵画編

バブル期は…絵画の《買い戻し特約付売買》も、提案されました。絵画の『相続評価』が、意外に低い場合があるからです。

絵画を買っておきながら、画商にそのまま預けておくのです。相続が落ち着いたところで、画商が、売った値段で買い戻すのでしょう。

こうなると、もはや絵画の売買ではありませんね。絵画の価格(価値)は、幾らでもいいわけですから。

収益還元価格と相続税対策

現在、賃貸物件については、「収益還元価格」による売買が多くなっています。

「収益還元価格」は、路線価と比べると、何倍も高く評価されることがありです。ですから、相続税対策として、効果は抜群といえるのです。

〈不動産価格は将来高くなる〉ということを確信する売主は、多額の利益が取れれば、「買い戻し特約」も怖れることはないでしょう。

変額保険で相続税対策

バブル期は…「変額保険」にも、以下のような『相続税対策プラン』がありました。

(1)高齢の父が、銀行から10億円を借りる(金利分は借り増し)。

(2)「契約者」は父で「被保険者」が子である「変額保険」を契約、保険料は10億円(一括支払い)。

(3)相続財産となる《解約戻り金を受取る権利》の相続税評価額は、保険料である10億円のみ。

(4)株価の上昇により、実際の「解約戻り金」が20億円に値上りする。

(5)父の死亡により、相続発生。

(6)保険を解約して、借人金を元利とも全額返済する。

株価暴落

このプランでは…「解約戻り金」が、20億円に増えるはずでした。しかし、実際は、5億円に激減したのです。借人金は金利で15億円に膨らみ、破綻してしまいました。「変額保険」の《バブル期典型相続税対策プラン》は、契約者の破綻を続出させました。その後、このようなプランは、法規制が行われています。「変額年金保険」を使う、似たような仕組みは依然として残っていますが…。

この道は…

これらの『相続税対策プラン』の背景には、《無尽蔵にカネを出す銀行の存在と資産価格上昇への確信》が、ありました。そして、現在の銀行員には、多額の貸付ノルマがあります。

『相続税対策プラン』が再来したら…〈この道はいつか来た道‥〉になるかもしれませんね。

この昔話を教訓にして、財産を失わないように…